Anschlussfinanzierung mit einem Bausparvertrag absichern
Wer heute eine Baufinanzierung abschließt, der kann sich entscheiden, für welchen Zeitraum er sich die Zinsen sichern möchte. Je länger der Sicherungszeitraum, umso teurer wird das gesamte Darlehen.
Wenn die Finanzierung nach Ende dieser Zinsfestschreibung noch besteht, wird es zu den dann gültigen Konditionen fortgeführt. Wenn die Zinsen gestiegen sind, musst du in Zukunft also deutlich mehr bezahlen.
Gegen dieses Risiko kannst du dich mit einem Bausparvertrag absichern. Wie das genau funktioniert, erfährst du im folgenden Beispiel.
Beispiel: Anschlussfinanzierung richtig gegen steigende Zinsen sichern
Angenommene Rahmendaten:
- Darlehenssumme: 200.000 €
- Sollzinssatz: 2 %
- Sollzinsbindung: 10 Jahre
- Monatliche Rate: 792 €
Beispiel 1: Anschlussfinanzierung ohne Absicherung
Nach den 10 Jahren der Zinsbindung beträgt die Restschuld 139.000 Euro.
Falls die Zinsen nun stark gestiegen sein sollten und zum Beispiel 5 Prozent betragen, so würde deine neue Rate bei gleicher Laufzeit bei über 1.000 Euro pro Monat liegen.
Am Ende beliefe sich die Summe der insgesamt gezahlten Zinsen auf etwa 103.000 Euro.
Beispiel 2: Anschlussfinanzierung mit einem Bausparvertrag als Absicherung
Anders sieht das aus, wenn zusätzlich ein Bausparvertrag abgeschlossen wurde.
Wichtig ist hierbei, dass die Bausparsumme des Bausparvertrags und die Restschuld des Darlehens nach 10 Jahren identisch sind.
Denn dann bekommst du mit Ablauf der Sollzinsbindung dank des Bausparvertrags genau den Betrag ausgezahlt, den du zur Tilgung des Darlehens benötigst. Daher musst du hier keine Zinserhöhung fürchten.
Und bei dem Bauspardarlehen weißt du bereits bei Vertragsabschluss, welche Sollzinsen du zahlen musst. Hier besteht also kein Zinsrisiko.
Die Frage bleibt nur, wie du den Bausparvertrag besparst, damit er in 10 Jahren zuteilungsreif ist. Hier hast du drei Möglichkeiten.
- Du sparst jeden Monat Geld in den Bausparvertrag an.
- Du erhältst ein Vorausdarlehen der Bausparkasse.
- Du nimmst einen weiteren Bankkredit auf.
Am Ende kannst du auf diese Weise mehrere 10.000 Euro an Zinsen sparen. Führen wir unser Beispiel mit einem kleinen Bankkredit zu üblichen Konditionen fort, zahlst du unterm Strich stattdessen günstigere 83.000 Euro für Zinsen und Gebühren. Und das ganz sicher ohne böse Überraschungen.
Bei der Kombination von Darlehen und Bausparvertrag solltest du aber im Vorfeld genau kalkulieren, ob sich dieses Konstrukt für dich und deine Zinserwartung lohnt.
Zinssicherung durch Bausparvertrag: auch bei niedrigen Zinsen sinnvoll
Bausparverträge stehen gelegentlich – manchmal berechtigt – in der Kritik. In den meisten Fällen liegen die bemängelten Probleme allerdings weniger am Bausparen selbst, sondern eher an unzureichender Beratung. Gerade beim Thema Immobilienfinanzierung mit Bausparen gehen die Meinungen weit auseinander. Der häufigste Ausspruch von Bauspargegnern lautet: Bei den niedrigen Zinsen heutzutage lohnt es sich kaum, einen Bausparvertrag für die Anschlussfinanzierung abzuschließen.
Begründet wird dies folgendermaßen: In früheren Zeiten waren die Zinsen, die an die Bank zu zahlen waren, viel höher als heute. Damit man sich die Rate überhaupt leisten konnte, wurde anfänglich häufig nur 1 Prozent des Kredites getilgt. Nehmen wir dazu als Beispiel ein Darlehen von 100.000 Euro an und einen Zinssatz von 7 Prozent. Daraus ergäbe sich eine Annuität von 8.000 Euro pro Jahr (666,67 Euro pro Monat). Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren bliebe dann ein enormer Restbetrag übrig, der unter Umständen zu einem noch höheren Zinssatz weiter finanziert werden müsste. Daher wurde die Restsumme früher häufig durch einen Bausparvertrag abgesichert.
Bauspargegner merken nun an, dass durch die zurzeit sehr niedrigen Zinsen bei ansonsten gleichen Voraussetzungen nach 10 Jahren bereits so viel vom Darlehen getilgt werden kann, dass das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung überschaubar ist.
Doch die Krux an der Sache ist, dass Hauskäufer ihre Immobilie in der Regel nach ihrem monatlichen Budget aussuchen. Ein Paar also, welches sich ein Haus kaufen möchte, kommt zum Beispiel zu dem Schluss, dass ein monatliches Budget von 666,67 Euro für eine Rate zur Verfügung steht. Der Zinssatz am Markt liegt bei etwa 2 Prozent, also könnte eine Immobilie (selbst bei 2 Prozent Tilgung) 200.000 Euro kosten. Die Laufzeit würde dann immerhin stolze 34 Jahre betragen. Nach 10-jähriger Zinsbindung wäre somit immer noch ein großer Betrag übrig, der abgesichert werden sollte.
Der niedrige Marktzins führt in der Praxis in den wenigsten Fällen zu einer schnelleren Tilgung, sondern vielmehr zum Kauf teurerer Immobilien. Die Risiken, die früher durch Bausparen abgefangen wurden, bestehen somit unverändert weiter. Wichtig ist der Vergleich der konventionellen Bankfinanzierung mit der Bausparlösung.
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