Vor- und Zwischenfinanzierungen
Das Geschäft der Bausparkassen hat sich in den letzten Jahren deutlich gewandelt. Wurden 1990 noch hauptsächlich „normale“ Bauspardarlehen vergeben, so hat sich die Anzahl bis heute deutlich reduziert – im Jahr 2016 lag sie bei 12 Prozent.
Sie wurden durch sogenannte Vor- und Zwischenfinanzierungen ersetzt. Worum es sich dabei handelt und was du beachten musst, wenn dein Bausparberater dir ein solches Angebot macht, erfährst du in diesem Artikel
Vorfinanzierungen bei Bausparverträgen
Wenn du noch keinen Bausparvertrag hast, aber sofort ein Darlehen benötigst, kann eine Vorfinanzierung sinnvoll sein.
Bei einer Vorfinanzierung erhältst du das Geld sofort und besparst gleichzeitig einen Bausparvertrag, über den du Eigenkapital aufbaust. Die maximale Höhe des Vorausdarlehens deckt sich mit der Bausparsumme. Mit der Zuteilung kannst du das Vorausdarlehen durch dein Sparguthaben und das Bauspardarlehen ablösen. Anschließend bezahlst du dein Bauspardarlehen ganz normal ab.
Du erhältst damit folgende Verträge, Rechte und Verpflichtungen:
- Bausparvertrag: Du zahlst monatlich eine bestimmte Rate ein, um Kapital aufzubauen. Der Regelsparbeitrag, der sonst nur eine Empfehlung darstellt, gilt hierbei als verpflichtend. Mehr kannst du natürlich immer einzahlen. Der Grund für die Pflicht: Das angesparte Guthaben und das Bauspardarlehen werden zur Ablösung des Vorfinanzierungsdarlehens verwendet.
- Vorfinanzierungs-Darlehen: Dieses wird dir sofort ausgezahlt. Du kannst also direkt mit deinem Projekt starten und musst nicht erst auf die Zuteilung deines Bausparvertrags warten. Für das Darlehen zahlst du monatlich Zinsen, allerdings keine Tilgung. Du wirst es mit dem zugeteilten Bausparvertrag auf einen Schlag tilgen. Im Anschluss zahlst du jeden Monat den ganz normalen Zins- und Tilgungsbeitrag für das Bauspardarlehen.
Zwischenfinanzierung bei Bausparverträgen
Eine Zwischenfinanzierung erhältst du von deiner Bausparkasse, wenn dein Bausparvertrag zwar schon ausreichend bespart ist, bisher aber noch nicht zugeteilt wurde. Die Laufzeit einer Zwischenfinanzierung ist also deutlich kürzer und beträgt maximal ein bis zwei Jahre.
Auch hierbei zahlst du wieder nur die Zinsen für das vorzeitig gewährte Darlehen, da du es mit der Zuteilung vollständig tilgst.
Die Gefahr von Vorfinanzierungen
Bei einer Vorfinanzierung musst du nicht nur jeden Monat die Regelsparrate für den Bausparvertrag bezahlen, sondern auch die Zinsen für das Vorfinanzierungsdarlehen. Daher ist im Vorfeld eine genaue Prüfung deiner finanziellen Kapazitäten sinnvoll.
Außerdem besteht ein wesentlicher Unterschied zu einem Annuitätendarlehen. Denn bei einem Annuitätendarlehen tilgst du jeden Monat einen Teil der Darlehensschuld und verringerst so Schritt für Schritt deine Zinszahlungen.
Bei einer Vorfinanzierung wird dein Darlehen jedoch erst mit der Zuteilung des Bausparvertrags getilgt. Das bedeutet, dass deine Zinsen und die Höhe deiner Schulden während der gesamten Laufzeit deines Bausparvertrags gleichbleiben.
Aktuell würdest du für ein herkömmliches Bauspardarlehen nach 11 Jahren insgesamt 5.617 Euro Zinsen zahlen. Für eine Vorfinanzierungsdarlehen mit identischen Konditionen würdest du 10.890 Euro Zinsen zahlen.
Nur mit einem Bausparvertrag, der in der Ansparphase einen guten Zinssatz von 2 Prozent oder mehr bietet, kannst du diesen Nachteil von über 5.200 Euro zumindest ansatzweise ausgleichen. Bedenke auch, dass beim Bausparvertrag eine Abschlussgebühr hinzukommt, welche bei einer Bausparsumme von 100.000 Euro meist zwischen 1.000 Euro und 1.600 Euro liegt.
Alternativen zu Vor- und Zwischenfinanzierungen
Du hast auch immer die Möglichkeit, ein Darlehen direkt bei einer Bank aufzunehmen und dieses als Vor- oder Zwischenfinanzierung zu nutzen. Oft sind hier die Abschlusskosten geringer und die Zinssätze besser. Wie viele tilgungsfreie Jahre du hier nutzen kannst und ob ein bestehender Bausparvertrag als Sicherheit hinterlegt werden kann, hängt von der einzelnen Bank ab.
Hier findest du eine gute Vergleichsübersicht zu den aktuellen Konditionen von Baufinanzierungen.
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